都市更新 都會區的新顯學

賴宗裕(政大地政系教授)

大台北地區談到「都市更新」似已成為一門顯學,經由政府陸續增修訂法令條文及報章媒體的廣泛報導,近年來吸引許多人的關注,同時藉由政府機關、所有權人、實施者及專業技術服務單位等主體參與都市更新的推動,共同促進土地利用效益,改善生活環境品質,紓解都市問題之政策工具。

都市更新的推動有一套學理與技術的根據,從「劃定更新單元—事業概要—事業計畫—權利變換計畫—計畫核定實施」的更新過程,皆須受到都市更新條例及其相關子法與地方政府所訂之法令的規範;整體事務包含「更新發起、產權調查、可行性評估、意願諮詢、建築規劃設計、重建權益、義務與風險控管的協商談判、參與更新機會成本的比較、資金籌措、委託實施契約簽署、法定程序執行、契約約定事項履行與監督,及至最終新建房屋竣工點交、產權移轉過戶、財務結算完成」等工作事項。申言之,都市更新重建相較於傳統的合建開發專案,都市更新案是建立在政府的都市更新法制規範上,除涉及政府部門都市更新審議制度外(包含更新單元劃定規模、容積獎勵規模、審議程序及同意比例計算),在推動實務上,更涉及都市更新單元內地權地物錯綜複雜關係的整合,以及不願參與者的溝通、協調處理…等等課題,其衍生許多不確定環境因素與整合複雜性的問題(如開發量體規模、開發時程、市場經濟景氣變化、資金投入金額等),必須藉助多面向的專業領域與技術予以克服。

鑒於都市更新事業推動,關係到參與者之重大財產權益,並涉及「建設投資-都市計畫-更新規劃-建築設計─營建施工─地政登記-不動產估價-法務-財務-稅務-信託…」等專業領域範疇,非一般人士所容易瞭解,因此公企中心特別開設「不動產開發與都市更新」課程,引導民間參與主體參與都市更新事業的推動,以協助政府擴大公共利益。